PROJECTONTWIKKELING & URBANISATIE

Zorgen voor een aangename woonst blijft nog altijd de beste belegging

Editie: 
Ambassadeurs mei 2014
Datum van inzending: 
maart 2015
Auteur: 
Freddy Michiels

Luxe, comfort en bewegingsvrijheid zijn sleutelbegrippen die we in meerdere maatschappelijke culturen zien evolueren. Het zijn ook sleutelbegrippen voor het bestedingsgedrag van de Vlamingen. Nu de financiële crisis over zijn hoogtepunt blijkt te groeien en de opbrengsten op spaargelden nauwelijks nog iets voorstellen, groeit de belangstelling om het comfort in de eigen woning te verhogen. Comfortabel wonen staat symbool voor wonen in welvaart.

“Wonen in welvaart” is ook een boek van Karina Van Herck en Tom Avermaete, dat uitgegeven werd – met de steun van de Vlaamse overheid – naar aanleiding van de gelijknamige tentoonstelling die enkele jaren geleden in deSingel te Antwerpen gehouden werd. Dit boek geeft met uiteenlopende essays en een rijke selectie nooit eerder gepubliceerd materiaal een levendig beeld van de recente geschiedenis van het wonen in welvaart in Vlaanderen. De evolutie van de eigen woning wordt hierin kenmerkend in beeld gebracht sedert de Tweede Wereldoorlog: volledig ingerichte keuken met de nieuwste huishoudelijke apparaten, een garage voor de eigen auto, centrale verwarming, nieuwe meubelen en een welhaast perfecte radio- en televisieomgeving in de huiskamer.

Aan de basis van deze ontwikkeling lag een bijzondere dynamiek die Vlaanderen onderscheidde van de rest van Europa. Het wonen lag hier op het kruispunt van de vrije markt en een sociale overheidspolitiek. De opkomst van de moderne media heeft de kennis van de Vlamingen en hun blik op de wereld aanzienlijk vergroot. En ondanks onze zelden tevreden volksaard (bij een deel van de bevolking) toch hebben we het in ons land nooit zo goed gehad als vandaag.

En dat merken we ook aan de manier waarop we omgaan met wonen en wooncultuur. Hoe kijken de specialisten in de huisinrichting hier tegenaan? Wat zijn de tendensen die zij voor de volgende jaren verwachten? Om dit te vernemen nodigden we een reeks experts op het vlak van comfortabel wonen uit voor een panelgesprek tijdens een ontbijtvergadering. Gingen enthousiast in op onze uitnodiging:

  1. Iedereen heeft een eigen definitie voor duurzaamheid

    Op welke manier wordt vandaag bij de ontwikkeling van gebouwen rekening gehouden met duurzaamheid, luxe en comfort? Wordt de trend naar passief bouwen voortgezet? Wordt er meer dan voorheen aandacht geschonken aan ecologie en energiezuinig bouwen? Leeft bij de consument de wens om te streven naar een “passief” huis?

     

  2. Meer en meer, wat wel een zeer positieve noot brengt bij kopers doch de kostprijs is de laatste jaren precies door deze verzwaring van strengere normen enkel toegenomen.

    Bart MoonenZaakvoerder Cum Laude makelaars

  3. Duurzaamheid, luxe en comfort zijn drie aparte dingen, waar een onderscheid in moet gemaakt worden.

    Philip PenenCEO van Kairos

  4. Het is nodig om duurzaamheid af te bakenen. Iedereen die het woord in de mond neemt, hanteert een eigen definitie. Over de ware en brede duurzaamheid wordt eerder uitzonderlijk gesproken. Meestal spreekt men louter over energetische duurzaamheid wat een uitholling van het begrip inhoudt.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  5. Bouwen met materialen die langer meegaan, dat is ook duurzaamheid. Hoe ga je op termijn om met een gebouw: levenslang wonen, opsplitsbaar maken van units,…

    Inge CaesCommercieel ontwikkelingsdirecteur bij Urban Capital

  6. Hoe groot is de wens bij uw klanten of prospecten om zoveel 
    mogelijk de formule van een passief huis na te streven?

     

  7. Het energetische peil is belangrijk, maar even belangrijk is dat een gebouw de tand des tijds doorstaat. Dat heeft bOb Van Reeth mij destijds op het hart gedrukt. Je moet zorgen dat gebouwen honderden jaren kunnen bestaan en nadenken over de structuur. Wanneer een gebouw vandaag als een kantoorgebouw wordt ontwikkeld, moet het morgen in een residentieel gebouw of iets anders kunnen geconverteerd worden. De schil van een gebouw is het belangrijkste onderdeel van duurzaamheid, in de tijd, maar ook op energetisch vlak. 70 tot 80% van het probleem wordt opgelost door een goede schil.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  8. De levensduur van een gebouw wordt door vier componenten bepaald. Wat eerst wordt vervangen is de afwerking, in tweede rang komen de technieken, daarna de schil en op de vierde plaats komt de eigenlijke structuur. Nadenken over herbruikbaarheid van een gebouw begint met het nadenken over het meest optimaal skelet omdat dat uiteindelijk de langste levensduur hoort te hebben.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  9. In een tijd van schaarste is het belangrijk gebouwen te zetten die er voor lange tijd staan en geen wegwerpscenario te hanteren, zoals bij logistieke gebouwen die destijds maar voor 15 tot 20 jaar gebouwd werden.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  10. Duurzaamheid kan je ook op een hoger niveau bekijken. Waar mag wat worden gebouwd? Een mooi voorbeeld is Park Spoor Noord, waar men duurzaamheid heeft gecreëerd. Door het park is het mogelijk gemaakt om de buurt errond voor lange tijd te ontwikkelen. Dat is ook een vorm van duurzaamheid.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  11. Wij vertrekken vanuit de focus van de klant en zien daar twee belangen die elkaar in evenwicht moeten houden: de betaalbaarheid en de duurzaamheid. Vastgoed vergt een grote investering. We mogen niet sneller lopen dan de snelheid van de technologie. Duurzaamheid begint bij de juiste locatie. Ook een juiste oriëntatie doet al heel veel.

    Adel YahiaBusiness unit manager voor de provincie Antwerpen van Matexi

  12. Krijgt u vanuit uw klanten voldoende voeding die erop wijst dat ze belang hechten aan duurzaamheid?

  13. Sinds de invoering van de EPB-regels (EPB staat voor 'Energie, Prestatie en Binnenklimaat, red.) is elke bouwheer of koper daarmee bezig. De normen verstrengen elk jaar. We moeten zien dat alles betaalbaar blijft. De medewerking van de banken is vandaag ook niet optimaal. Voor een jong gezin is het niet efficiënt om alles rondgefietst te krijgen. De opwekking van eigen energie brengt serieuze kosten mee.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  14. Mensen hechten veel belang aan duurzaamheid. Ze zijn goed geïnformeerd over de normen, maar ook over mogelijke overheidssteun en premies. Niet alleen kopers, maar ook huurders. Die hechten ook veel belang aan het energiepeil en aan de vaste kosten.

    Inge CaesCommercieel ontwikkelingsdirecteur bij Urban Capital

  15. Duurzaamheid is geen uitvinding. Het bestond vroeger reeds. Wanneer je een gebouw afbreekt, zie je hoe goed het destijds gezet is geweest. Kijk hoe duurzaam het Felixpakhuis gebouwd is. Het is de kunst om duurzaamheid uit het verleden op te halen. Dat kost niets extra. Het is gewoon nadenken over de structuur van een gebouw, over de schil (cfr warme jas). Het finetunen naar de techniek, met zonneboilers, vloerverwarming, automatische screens,… dat gaat erover, dat begint geld te kosten. Dat is niet meer duurzaam.

    Philip PenenCEO van Kairos

  16. Het begrip duurzaamheid heeft volgens diverse evaluatiemethodes ( waaronder Breeam ) negen aandachtspunten, die veel breder reiken dan het energetische. De gevoeligheid voor b.v. de ecologische voetafdruk van een bepaald materiaal vergt nog een lange weg. Uitzonderlijk is een opdrachtgever bezig met de life cycle analyses van een materiaal. Dit gebeurt te weinig, ook omdat de juiste meetinstrumenten niet bestaan. Nibe, het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie, heeft een oplijsting gemaakt van alle materialen en hun ecologische voetafdruk over de volledige cyclus, van de ontginning tot de recyclering. Dat is in feite het enige dat telt. Daar tegenover staat uiteraard de levensduur van een bouwmateriaal. Als iets drie keer zo lang meegaat als een ander materiaal, is dat op zich een duurzame keuze.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  17. In een DBFM-contract (Design, Build, Finance en Maintain) komt de M de D terug tegen. Neem de nieuwe gevangenis van Beveren, gebouwd met een DBFM van 25 tot 27 jaar. Dan denk je na over de kwaliteit van je gebouw.

    Philip PenenCEO van Kairos

  18. Zijn residentiële klanten vandaag meer ecologische bewust dan pakweg 10 jaar geleden?

     

  19. Ze moeten wel.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  20. Mensen zijn echt bewust bezig. Bij aankoop van een woning polsen kopers sowieso naar het E-peil en de kwaliteit van de materialen, wat ook belangrijk is.

    Hilde Van KerckhovenZaakvoerder van familiebedrijven Tarsus Belgium en Cercis

  21. Maar er is een spanningsveld met het financiële aspect en finaal geeft de prijs de doorslag. Waar mensen in moeten worden opgevoed, is in de total cost van een gebouw. Wat kost een gebouw, niet alleen bij de aankoop, maar ook daarna in onderhoud. Een appartement uit de jaren ’70 tegen een appartement van vandaag dat aan de normen voldoet, scheelt een tot twee maanden
    hypothecaire aflossing. Dat is gigantisch. Als een bank een hypothecair dossier bekijkt, zou ook moeten gekeken worden naar het E-peil. Wie een performant gebouw koopt, heeft meer financiële zuurstof en zou 100% (i.p.v. 80%) en aan een beter tarief moeten kunnen lenen. Dat zou van overheidswege moeten gestimuleerd worden, voor de goede reden dat tegen 2020 alle nieuwbouw energieneutraal moet zijn en tegen 2050 moet elk gebouw e-neutraal zijn. Dit wil zeggen dat ons hele patrimonium op 30 jaar moet vernieuwd worden. Vandaag wordt er in ons land vernieuwd à rato van 1% per jaar. Zo zijn we nog 100 jaar bezig. Dat zou dus maal drie moeten. Dat kan door grondig te renoveren, maar vaak is het aangewezen om gebouwen gewoon af te breken. Ook programmatorisch kloppen die gebouwen immers niet meer. Een huis met vijf slaapkamers heeft vandaag afgedaan.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  22. Op de nieuwbouwmarkt weet men dat men kwaliteit koopt, dat beantwoordt aan minimumnormen. Het grote probleem zit in de secundaire markt. Daar worden geen regels opgelegd. De banken beschouwen deze dossiers als identiek, terwijl het over twee verschillende dingen gaat.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  23. 90% van de transacties vindt plaats op de secundaire markt.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  24. De aandacht van de overheid gaat constant naar de nieuwbouwmarkt, maar dat is als een ijsberg, de grootste massa zit onder het water.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  25. Wat zijn de trends die zich aankondigen?

    Ik heb het gevoel dat de wens om zich te omringen met luxe en comfort gestegen is. Als ik zie dat er bedrijven zijn gespecialiseerd in home cinema en voldoende cliënteel hebben om er hun corebusiness van te maken,…

     

  26. Het voorbeeld van de home cinema is vrij extreem en zien we niet in onze dagelijkse projecten. Wat wel belangrijker wordt, is basisluxe en –afwerking. Zeven jaar geleden ontwikkelden wij projecten met afwerkingsbudgetten die zo laag mogelijk waren. Kopers voerden meerwerken uit en kochten bij wat ze wilden, maar daar zijn we van afgestapt. De jongste vijf jaar voorzien wij in de verkoopprijzen hogere afwerkingsbudgets en ook interieurbegeleiding. We hebben gemerkt dat wanneer kopers een som hebben uitgegeven aan de aankoop en er gaandeweg het traject meerwerken beginnen te komen, ze zich bekocht voelen. Wat mensen vandaag bij ons kopen is top afgewerkt. Mensen zijn dan veel relaxter, hebben meer vertrouwen en zijn minder gefrustreerd.

    Inge CaesCommercieel ontwikkelingsdirecteur bij Urban Capital

  27. Welke trends in projectontwikkeling en urbanisatie stellen de panelleden vast en welke trends verwachten zij die op korte termijn hun intrede zouden kunnen doen?

     

  28. De focus ligt op een kwalitatieve publieke buitenruimte versus een grotere private binnenruimte, op voorzieningen in de buurt: een school, een bakker, openbaar vervoer,… Dat is vandaag de luxe en het comfort, en geen dure tegel of chic parket.

    Adel YahiaBusiness unit manager voor de provincie Antwerpen van Matexi

  29. Meer en meer is er vraag van zowel projectontwikkelaars naar het zoeken van locaties voor het realiseren van serviceflats, als vraag van kopers naar deze serviceflats. Hoofdzakelijk op locaties in of bij een centrum met een ernstige dorpskern.

    Bart MoonenZaakvoerder Cum Laude makelaars

  30. Luxe is naast de bereikbaarheid van een woning ook de indeling. Tweeverdieners die ’s avonds thuiskomen, willen een gemakkelijke keuken.

    Philip PenenCEO van Kairos

  31. Ook de ervaring van de ruimtelijkheid is belangrijk, de lichtinval, de aanwezigheid van terrassen,…

    Hilde Van KerckhovenZaakvoerder van familiebedrijven Tarsus Belgium en Cercis

  32. Er wordt vandaag meer geïnvesteerd in energie. Het traditionele systeem van centrale verwarming met radiators maakt plaats voor warmtepompen in combinatie met vloerverwarming.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  33. Je kan je ruimte ook beter benutten. Als de radiators weg zijn, heb je meer plaats om meubels of decoratiestukken te zetten.

    Inge CaesCommercieel ontwikkelingsdirecteur bij Urban Capital

  34. Deze nieuwe verwarmingsvormen zijn ook veel goedkoper geworden. Dat is een kwestie van schaalgrootte. Wij geven onze klanten in sommige projecten de keuze tussen radiatoren en vloerverwarming voor dezelfde prijs.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  35. Zijn er trends waar te nemen op het vlak van de ruimtelijke ordening van gebouwen of woonprojecten? Is de ruimtelijke indeling van kamers b.v. anders dan in het verleden? Worden er andere prioriteiten gelegd? 

  36. Er is een tendens tot kleiner wonen. Ook sloopt men vandaag de muur tussen de keuken en de woonkamer.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  37. Wij stellen vast dat er weinig bouwheren streven naar de perfectie qua architectuur en leefbaarheid van de gebouwde units.

    Bart MoonenZaakvoerder Cum Laude makelaars

  38. Vandaag is de keuken het middelpunt van de woning: daarin wordt gegeten, gestudeerd, televisie gekeken,…

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  39. De units zijn de laatste jaren enorm snel verkleind. Dat sluit aan bij het feit dat de toekomst zich bevindt in stedelijke context. Wonen in de stad is duurzamer dan ieder op zijn eigen perceel. Het grondaandeel in de stad wordt schaars en duur, wat een belangrijke impact heeft op de m²-kost. Een uitdaging is om binnen kleinere oppervlaktes dezelfde levenskwaliteit te bieden. Wat de buitenruimte betreft, zijn in de bouwcode van de stad Antwerpen strikte minima opgenomen voor terrassen. Zelf de kleinste units moeten een minimumterras hebben. Dat kunnen we alleen maar toejuichen.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  40. Op het vlak van terrassen worden wij vaak met het probleem geconfronteerd dat grotere terrassen stedenbouwkundig worden afgekeurd. Men gaat naar terrassen van 80 cm, waar je enkel een stoel en een klein tafeltje kan zetten. Dat is niet aangepast aan de huidige verwachtingen van woonkwaliteit.

    Hilde Van KerckhovenZaakvoerder van familiebedrijven Tarsus Belgium en Cercis

  41. In Antwerpen is er sinds kort een nieuwe bouwcode waarin de minimale oppervlaktes vergroot werden.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  42. Het klopt dat er soms tegenspraken zijn. In het BPA van Park Spoor Noord mochten er geen grote buitenterrassen gebouwd worden.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  43. Dat is jammer, we willen als aannemer meedenken in het wooncomfort en dat wordt stedenbouwkundig dan tegengehouden.

    Hilde Van KerckhovenZaakvoerder van familiebedrijven Tarsus Belgium en Cercis

  44. Een bruikbaar terras is vandaag een sterke commerciële troef en maakt een gigantisch verschil in verkoopwaarde.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  45. Het probleem is dat elke stad en elke gemeente er anders over denkt. Dat blijft een heikel punt.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  46. De uitdaging is om van binnen naar buiten te denken. Doordat ruimtes kleiner worden, moeten we nadenken over multifunctioneel gebruik ervan. Daar gaan we nog niet ver genoeg in. Als je maatwerk van in het begin slim integreert, kan je naar een totaalconcept gaan. Wanneer in nieuw samengestelde gezinnen de kinderen komen, kan de slaapkamer b.v. uit de kast komen.

    Lode WaesZaakvoerder van VanHaerents

  47. Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen stelt dat 60% van de Vlaamse bevolking in stedelijk gebied moet wonen. Is dit realistisch?

     

  48. Het is noodzaak. Men probeert de schaarse open ruimte te vrijwaren en men gaat voor stedelijkheid, voor densiteit, wat ook strookt met de behoeftes naar energie en naar mobiliteit en een trend is in de hele wereld.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  49. Wat de verstedelijking betreft, heb ik de indruk dat dit voornamelijk te maken heeft met leeftijd: senioren trekken naar de steden, jonge mensen met kinderen gaan op zoek naar meer ruimte, en trekken naar de rand, omwille van de rust en het comfort voor de kinderen.

    Hilde Van KerckhovenZaakvoerder van familiebedrijven Tarsus Belgium en Cercis

  50. Vroeger wilde men veel grond om de kinderen te laten spelen. Nu wil men een klein stuk grond, niet omdat men het niet kan betalen, maar omdat men geen tijd heeft. De kinderen hebben een volle agenda aan vrijetijdsbesteding. Ze hebben geen tijd om buiten te spelen.

    Guido VoetenZaakvoerder van Inextenso

  51. Vlaanderen hinkt achterop in vergelijking met Scandinavië. De Vlaming is traditioneel gehecht aan zijn huisje en tuintje. Die mentaliteit moet bijgesteld worden en dat vergt tijd. Er zijn genoeg voorbeelden van stedelijke context waar binnen wandelafstand kwalitatief gemeenschappelijk groen beschikbaar is. Dat kan een volwaardig alternatief zijn.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  52. Maar dat doet niets af van de analyse. Onze kopers in stedelijk gebied zijn onder de dertig of boven de vijftig.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  53. Het is ook aanbodgedreven. Hoeveel woningen van 180-200 m² worden nog gebouwd? Tussen hun dertig en vijftig jaar hebben mensen ruimte nodig. Hoeveel kans is er op een betaalbaar alternatief in het centrum? Je moet al een herenwoning kopen, maar die moet wel eerst verbouwd worden. In ons project ‘t Groen Kwartier in Antwerpen hebben wij een aantal van die woningen aangeboden, tegen de markt in. De grootste woningen waren het eerst verkocht. Lofts van 250-300 m², een atypisch product, waren ook direct weg. We mogen ons aanbod niet richten op één doelgroep. Er is te weinig aanbod voor mensen tussen hun 30 en 50 jaar. De wens is er meer en meer om op een auto te besparen. In de stad kan je je kinderen naar hun hobby’s brengen met het openbaar vervoer of met de fiets. De verstedelijking wordt hip.

    Lode WaesZaakvoerder van VanHaerents

  54. Je ziet dat ook in het aanbod. Op Regatta op Linkeroever hadden wij vroeger pakweg 2000 appartementen. Nu hebben wij een shift gedaan naar 1/3 eengezinswoningen en 2/3 appartementen. Die eengezinswoningen slaan heel goed aan. De kamer van koophandel van Brussel is aan het lobbyen om via cafetariaplannen werknemers de keuze te geven tussen een bedrijfswagen of een ‘bedrijfshuis’ waarbij bepaalde fiscale stimuli worden gegeven wanneer ze dichtbij het werk gaan wonen. Dat is een fantastisch initiatief naar mobiliteit toe. Antwerpen verwacht een demografische groei van 150.000 mensen de komende 20-30 jaar. Dat is gigantisch. Het is de bedoeling om de tweeverdieners in de stad te houden. Eens erbuiten komen ze immers niet snel meer terug. Je moet erin slagen om ze in hun jeugd te weerhouden om te vertrekken. Leuven en Gent slagen daar goed in. De studenten blijven er plakken. In Antwerpen is dat nog niet het geval. Men probeert iets te doen aan de studentenhuisvesting.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  55. Wanneer iedereen in de stad woont, dreigen belangrijke functies zoals de handel en hospitalen uit de stad verdreven te worden. Die functies vestigen zich dan in de rand en je krijgt een omgekeerd mobiliteitseffect. Er moet in de stad een goede mix van werken, wonen, leven behouden blijven.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  56. Wie gaat dat betalen?

    Als we tegemoet willen komen aan de regels die ons worden aanbevolen om zo energievriendelijk te wonen, dan zullen velen onder ons toch hun beschikbare budget moeten verhogen. 

  57. De vraag is inderdaad of dat betaalbaar blijft? Woonde je vijftien jaar geleden in de Londenstraat, dan werd op je neergekeken, terwijl die buurt nu heel hip is. Mensen die naar de rand trekken, is dat niet omdat het in de stad onbetaalbaar wordt?

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  58. Dat is niet duurzaam. Dat moet gestuurd worden door de overheid.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  59. Dat gaat zichzelf corrigeren. Er zal nog aanbod zijn, maar dat zal niet meer verkocht geraken.

    Philip PenenCEO van Kairos

  60. Er zijn 50.000 nieuwe woningen nodig in Antwerpen. Er is een ruimtelijk kader voor maximum 15.000. Aan de vraagzijde zal er een enorme druk komen. Misschien gaat men meer in de districten bouwen, want binnen de oude stadskern is dat niet meer mogelijk.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  61. Er zijn daar wel opportuniteiten, gekoppeld aan PPS, waarbij men bijvoorbeeld boven scholen, (politie)kantoren, administratieve centra,… gaat wonen. Moest daar de overheid via PPS de opportuniteiten eens in kaart brengen, we zouden verrast zijn hoeveel extra woonentiteiten aan interessante prijzen op de markt zouden kunnen gebracht worden.

    Lode WaesZaakvoerder van VanHaerents

  62. Verstandig stapelen wordt een van de belangrijkste uitdagingen om de grote kost optimaal te kunnen spreiden over verschillende entiteiten.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  63. Dat zijn we niet gewend in België. In Breda is men daar al 25 jaar zo bezig.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  64. Is de investeringsmarkt wel rijp voor dergelijke vooruitzichten en plannen?

     

  65. De oplossing is niet om omhoog te blijven bouwen. Er zijn gemengde functies nodig. Kijk naar de parkings. Kantoor- en winkelparkings zijn ’s nachts leeg. Dat moet gedeeld worden. Het voorstel van Lode Waes vergt een ander ruimtelijk kader. De investeringsmarkt is daar nog niet rijp voor. Men moet leren aanvaarden om in een mede-eigendomsituatie te zitten, met publieke en private functies gemixt.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  66. Wij zijn momenteel in gesprek met een partner die een project beoogt met een kinderopvang, een school, een RVT, studentenflats, assistentiewoningen,… Dat is de toekomst.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  67. Het woord zorgsector is hier inderdaad nog niet uitgesproken, met assistentiewoningen, serviceflats,… Het gaat om een enorme markt. Mensen die in de rand wonen, komen door de vergrijzing terug naar de steden wonen.

    Philip PenenCEO van Kairos

  68. Voor de middenklasse is er in eigen gemeente op dat vlak vaak weinig of niets. Elke gemeente is vatbaar om deze mensen in eigen gemeente te houden.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  69. De regels van de overheid daarrond evolueren in de goede richting. Vroeger werden oudere mensen in desolate woongebieden gedropt. Vandaag komen die mensen in een mooi flatje terecht, met de nodige automatisatie en omkadering. De normering zit in de goede richting.

    Philip PenenCEO van Kairos

  70. Spelen de banken nog wel gepast hun rol?

    De woonwens van de huidige generatie is helemaal anders dan de vorige generaties. Vroeger was het wonen in een villa de natte droom van iedereen. Vandaag is er een sterke drang om de villa te ruilen voor een meer comfortabel appartement. De onderhoudskosten spelen hier ongetwijfeld ook een grote rol. Hoe zien de panelleden dit?

     

  71. Mensen verkopen hun grote villa of ruime woning en kopen met dezelfde som een kleinere woning, maar met luxe: een lift, een ondergrondse parking,… Daar beginnen 50-plussers al naar uit te kijken.

    Guido VoetenZaakvoerder van Inextenso

  72. Het probleem is natuurlijk dat die grote villa eerst moet verkocht geraken… Als je ziet wat grote makelaars in de Noorderkempen te koop hebben staan aan villa’s,…

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  73. Daar schiet de overheid tekort. Met grote villa’s op grote domeinen kunnen mooie projecten gerealiseerd worden, maar in parkgebied mag je niets. Er ligt daar een mogelijke uitbreiding van onze business om grote leegstaande villa’s om te vormen tot meergezinswoningen, assistentiewoningen,...

    Inge CaesCommercieel ontwikkelingsdirecteur bij Urban Capital

  74. Dit is een logisch gevolg van de baby boomers die zoeken naar een meer leefbaar en onderhoudsvriendelijke woongelegenheid. De moeizame markt van deze ruimere, verouderde villa’s is echter bepalend voor de aankoop van een appartement. Bovendien kiezen ze dan voor het wonen in een luxe residentie waarbij de waarde van het aan te kopen appartement niet in verhouding staat tot de waarde die men nog krijgt voor deze ruimere villa’s. Men vergeet dan weliswaar dat deze villa’s een grondige renovatie nodig hebben. Bovendien spelen de voordelen-alle-aard een belangrijke rol voor de jongere generatie die overneemt. Waar men nog steeds gaat voor de aankoop van een villa, deels via een vruchtgebruik door de onderneming, deels door een naakte eigendom door de persoon. Om een idee te geven: een villa met een niet geïndexeerd kadastraal inkomen van € 3.500 geeft een voordeel alle aard van ca. €37.000 op jaarbasis. Dit heeft sinds enkele jaren een zware impact op het besteedbaar budget van de koper. Hierdoor is het besteedbaar budget van de koper verminderd tot minimaal 25%. Daarnaast kan men minder gefinancierd krijgen bij de huisbankier omdat daar een eigen inbreng verwacht word van ca. 40% van de totale aankoopprijs.

    Bart MoonenZaakvoerder Cum Laude makelaars

  75. De villa’s rond Turnhout zijn heel snel gestegen in prijs, doordat Nederlanders in Turnhout zijn komen wonen. Vandaag keren die terug naar Nederland, omwille van fiscale redenen of om terug bij hun kinderen te wonen, waardoor een overaanbod ontstaat. Soms na 3 tot 4 jaar, en zelfs met prijscorrecties tot 30-35% slagen zij er nog niet in om hun villa te verkopen. De markt doet daar voor een stuk zijn corrigerend werk, hoe pijnlijk dat soms ook is.

    Adel YahiaBusiness unit manager voor de provincie Antwerpen van Matexi

  76. Men moet stoppen met het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden. Zo maakt men het probleem alleen maar erger. Het aanbod buiten de stad zal verhogen. De prijsevolutie zal nefast zijn. De prijzen hoog houden doe je door het aanbod te beperken.

    Lode WaesZaakvoerder van VanHaerents

  77. Elke ontwikkelaar bestudeert op voorhand zijn locatie, door op Immoweb te kijken wat er in de buurt te koop wordt aangeboden. Als ontwikkelaar is het niet verstandig om die gebieden te blijven ontwikkelen, want op den duur ga je dingen bouwen die niet meer verkocht geraken.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  78. De banken spelen hun rol niet meer. Zij moeten het glijmiddel zijn, maar ze staan geen overbruggingskredieten meer toe. Men kan pas iets nieuws kopen, wanneer de huidige woning verkocht is. Vroeger kon men de stap doen en rustig afwachten, maar dat kan niet meer.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  79. Vanuit bancair standpunt is dat begrijpelijk. Ze zijn hun buffer kwijt.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  80. Het feit dat villa’s lang leeg staan, zal de banken niet van mening doen veranderen.

  81. Inderdaad, het probleem versterkt zichzelf.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  82. De prijzen groeien ook naar elkaar toe. De prijs van een mooie villa in de rand begint te convergeren met de prijs van een mooi appartement in de stad. De mensen moeten zich neerleggen met het feit dat ze dat spaarcentje niet meer zullen hebben. Dat is een waardevernietiging waar vandaag geen rekening mee wordt gehouden.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  83. In bepaalde gemeenten in de Noorderkempen zijn gemeentebesturen soepel en meedenkend. Een oude dokterswoning op 5000 m² grond, daar worden afwijkingen op de bouwvoorschriften toegelaten. Dat is een trend die ik de laatste maanden ervaar. Men probeert mee oplossingen te zoeken.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  84. Dat is ook uit eigenbelang. Elke gemeente heeft er voordeel bij om zijn inwoners te houden.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  85. De gezinssamenstelling is ingrijpend veranderd

    Heeft de samenstelling van de gezinnen een invloed op de bouwplannen? Zien tweeverdieners hun comfort anders dan alleenstaanden bijvoorbeeld? Wat stellen de panelleden op dit vlak vast?

     

  86. De trend is dat er de laatste jaren een grote aangroei was en nog steeds is van eenouder- en nieuw samengestelde gezinnen.

    Adel YahiaBusiness unit manager voor de provincie Antwerpen van Matexi

  87. Meer dan 50% in Antwerpen is eenoudergezin. De gezinsdichtheid vermindert elk jaar. In Vlaanderen bestaat een gemiddeld gezin uit 2,05 personen en dat verkleint nog. Dit heeft een behoefte aan andere woningen tot gevolg. Ons woonpatrimonium is niet meer aangepast. Er ontstaat een enorme mismatch tussen het aanbod en de behoefte. Er is geen vraag meer naar appartementen met drie slaapkamers in de stad.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  88. De nieuwe armen zijn vandaag de alleenstaande moeders. Die moeten onderdak vinden.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  89. Nieuw samengestelde gezinnen zijn soms met twee, dan weer met vier of zes personen, hoe los je dat op qua huisvesting?

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  90. Tweeverdieners kunnen nu sneller overgaan tot de aankoop van een klein appartement. Maar ook hier dienen deze dus eerst spaargelden te verzamelen alvorens ze kunnen overgaan tot de aankoop. Kleinere units is een norm aan het worden en we krijgen daardoor vermoedelijk op termijn weer een vervolgbeweging. In de eerste periode kopen de tweeverdieners een klein appartement en schakelen nadien over tot een woonhuis als er kinderen het gezin vervoegen.

    Bart MoonenZaakvoerder Cum Laude makelaars

  91. Duurzaamheid ligt deels in de mogelijkheid om entiteiten samen te voegen en terug op te splitsen volgens de fase van je leven. Die denkoefening zou structureel ingebed moeten zitten in nieuwbouwconcepten. Dat is voor een stuk out of the box, modulair denken.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  92. In Nederland verhuist men makkelijker volgens de fase van zijn leven. In België zit men meer vast aan die baksteen in de maag.

    Guido VoetenZaakvoerder van Inextenso

  93. Dat is hier ook aan het veranderen.

    Lode WaesZaakvoerder van VanHaerents

  94. De stimulans wonen-werk zal hier ook een invloed op hebben.

    Guido VoetenZaakvoerder van Inextenso

  95. Markten verschillen ook van land tot land, zelfs van gewest tot gewest. Is dat ook de ervaring van de panelleden? De gewoonten zijn toch niet overal dezelfde? 

  96. In Engeland is de zelfbouwmarkt minder dan 15%. 85% koopt een huis in plaats van er een te bouwen. Bij ons is dat meer dan 60%. Dat schuift op, door de schaalgrootte van de projecten wordt het meer een koopmarkt en geen zelfbouwmarkt, behalve in Limburg.

    Lode WaesZaakvoerder van VanHaerents

  97. Nederland is een totaal andere markt. In Vlaanderen is 80% eigenaar. In Nederland zijn er minstens evenveel huurders als eigenaars. De aankoop van een eigen woning is in België altijd aangemoedigd geweest. Met de demografische groei waar we voor staan, komt er bij ons ook een verschuiving van een kooppubliek naar een huurpubliek. Belangrijk is dat de particulier die wat spaarcenten heeft deze in een tweede woning investeert om ze te verhuren. Dat moet blijven gestimuleerd worden. Elke gezonde woningmarkt heeft een huuraanbod en een koopaanbod. In Vlaanderen is er dat niet. Hier koop je en als je niet kan kopen, ben je eigenlijk een sukkelaar en betaal je je blauw voor een krot, tenzij je voor een sociale woning in aanmerking komt.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  98. En het huursegment wordt groter.

    Raf PauwelsPartner binnen de Superhuis-groep

  99. We komen dan op de investeringsmarkt, waar het spookbeeld opdoemt van de belastingen op de huurinkomsten. Als men dat zal invoeren, weet ik niet waar dat zal eindigen. Extra belastingen zullen worden doorgerekend aan de huurders.

    Philip PenenCEO van Kairos

  100. Het wordt voorgesteld als een sociale maatregel waarbij men de rijken de crisis doet betalen, maar het is de onderkant van de markt die de rekening zal betalen. De huurders zullen de dupe zijn.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI

  101. Als men effectief die investeringsmarkt zal willen bestraffen, zal dat dramatische gevolgen hebben, eerst voor de eigenaar, en daarna voor de huurder. Aan de linkerzijde wil men de sociale woningbouw opdrijven. Maar er is geen geld meer. De particulier heeft nog wel geld. Dat spaargeld kan met incentives gedraineerd worden naar de investeringsmarkt.

    Luc Van MaerckeCEO van Vooruitzicht

  102. Laat ons hopen dat men zo verstandig is.

    Philip PenenCEO van Kairos

  103. In Frankrijk heeft men privékapitaal ingezet en beloont men je via de personenbelasting als je gedurende lange tijd aan marktconforme prijzen verhuurt. Dat was zeer succesvol. De nood is zodanig groot dat dat zal moeten gestimuleerd worden eerder dan afgestraft.

    Lode WaesZaakvoerder van VanHaerents

  104. Hebben jullie nog tips voor onze lezers? Welke adviezen kunnen we de lezers nog meegeven?

     

  105. Kies de goede locatie, dichtbij voorzieningen, dat is ook duurzaamheid en luxe. Ook de oriëntatie van je woning is belangrijk. Ken de limieten van je budget.

    Adel YahiaBusiness unit manager voor de provincie Antwerpen van Matexi

  106. Om een flinke stap vooruit te maken in duurzaamheid zijn energie en afval vandaag nog te goedkoop. Het terugverdieneffect van de investering in lagere verbruiken, is te lang. We zijn ook nog te weinig bezig met de duurzaamheid van de materialen en met de mobiliteit. De overheid heeft daar een voorbeeldfunctie. Hopelijk benen we Scandinavië op dat vlak snel bij.

    Dirk EngelenCOO van Crepain Binst Architecture

  107. In de jaren ‘80 heb ik ETAP woningen gerealiseerd volgens de K30-norm. We hadden toen veel problemen omdat Stedenbouw dat niet wilde goedkeuren. Stedenbouw zou meer open minded moeten denken.

    Guido VoetenZaakvoerder van Inextenso

  108. Men kan de meerwaarde van kwalitatieve hedendaagse architectuur, zowel naar open ruimte als naar gebouw, nooit onderschatten.

    Lode WaesZaakvoerder van VanHaerents

  109. Toets eens naar de herverkoopbaarheid van hetgeen je wil bouwen bij de makelaar. Is de bouwstijl niet achterhaald of bijvoorbeeld zorg dat je geen onlogische indeling, te unieke architectuur, te weinig slaapkamers, kortom te persoonlijk je huis laat bouwen. Misschien ook wel eens tijd voor een schoonheidscommissie in ieder dorp.

    Bart MoonenZaakvoerder Cum Laude makelaars

  110. Wij merken de laatste twee tot drie jaar dat het veel langer duurt vooraleer je een vergunning krijgt en er is ook veel meer tegenkanting. Het is vandaag zeer gemakkelijk om tegenkanting te bieden. Het NIMBY-syndroom tiert welig.

    Steven De VusserZaakvoerder van Arthus Projectontwikkeling

  111. Ik zou de overheid willen oproepen om zich enkel met de grote lijnen bezig te houden, en de rest over te laten aan de creativiteit van de professionals. Er zijn vandaag veel te veel absurde regels, beperkingen, bepalingen,… die maken dat bepaalde dingen niet aan bod kunnen komen.

    Peter De DeckerDirecteur van BPI